us esfuerzos, no obstante, podrían ser obstaculizados por un alza en los
embargos de propiedades comerciales con créditos hipotecarios que fueron
empaquetados y vendidos por Wall Street como instrumentos de renta fija.
Ahora, la recesión está poniendo a prueba valores respaldados por hipotecas
comerciales del orden de los US$700.000 millones.
El sector de bienes raíces comerciales experimenta dos tipos de dolores que,
según la calificadora de crédito Realpoint LLC, elevaron su tasa de morosidad a
3,14% en julio, seis veces el nivel de julio del año pasado.
Un problema deriva sencillamente de la falta de estándares más estrictos. En
la era del dinero fácil, Wall Street les prestaba dinero a los propietarios con
la creencia implícita de que las tasas de ocupación y arriendos de los edificios
de oficina, hoteles, negocios y otras propiedades comerciales seguirían
subiendo. El resultado es que un creciente número de propiedades no están
generando el efectivo suficiente para pagar el principal o los intereses de los
préstamos.
El segundo problema que aqueja a la industria proviene de la incapacidad de
los dueños para refinanciar los valores de bienes raíces comerciales respaldados
por hipotecas. Se estima que hacia fines de 2012 vencerán préstamos por unos
US$153.000 millones. Los analistas de Deutsche Bank calculan que cerca de US$100.00
millones serán difíciles de refinanciar. Aunque estas propiedades cuentan con un
flujo de caja suficiente para pagar interés y principal, sus valores han caído
tanto que los dueños no podrán extender las actuales hipotecas o reemplazarlas
con nueva deuda.
Eso significa que habrá pérdidas no sólo para los dueños, sino para los
inversionistas que compraron estos valores respaldados por hipotecas
comerciales, incluyendo fondos de cobertura, fondos de pensiones y otros
inversionistas institucionales. Eso exacerbaría la recesión que atraviesa EE.UU.
Un típico valor respaldado por hipotecas comerciales contiene hipotecas de un
diverso grupo de propiedades, a menudo menos de 100, con préstamos que van desde
US$2 millones a más de US$100 millones. Una empresa, habitualmente un banco
importante como Wachovia o Wells Fargo, se encarga de cobrar los pagos mensuales
de los deudores y entregarles el dinero a los inversionistas institucionales que
compran los valores.
Un aumento significativo de los embargos de propiedades comerciales podría
deprimir los valores aún más puesto que más activos saldrían al mercado a
precios de liquidación. Esto ejercería presión para que los bancos realicen
rebajas contables de estos préstamos.
"Lo que está ocurriendo en el mercado de valores respaldados por hipotecas
comerciales es el preludio de lo que puede pasar en los libros de los bancos",
advierte Frank Innaurato, director ejecutivo de Realpoint.
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