El ex presidente de la Reserva Federal, que durante años ha advertido que el modelo de negocios de Fannie y Freddie amenaza la estabilidad financiera nacional de la mayor economía del mundo, reconoce que un plan de rescate gubernamental para las GSE (siglas en inglés para las empresas respaldadas por el Gobierno) era ineludible. No sólo son imprescindibles en el alicaído mercado hipotecario actual, sino que la intervención de la Fed para salvar al banco de inversión Bear Stearns & Co. hizo "inevitable" que el gobierno respaldara también a Fannie y Freddie, apunta. "No hay un argumento creíble para rescatar a Bear Stearns y no a las GSE".

Su discrepancia es con el modelo por el que se optó para apuntalar a Fannie y Freddie. "Deberían haber disuelto a los accionistas, nacionalizado las instituciones con una legislación que prometiera su reconstitución (con el respaldo necesario de los contribuyentes para hacerlas financieramente viables) en unas cinco o 10 unidades individuales en manos privadas para luego subastarlas", dijo durante una entrevista esta semana.

En su lugar, el Congreso le concedió al secretario del Tesoro, Henry Paulson, la autoridad temporal para usar una cantidad ilimitada del dinero de los contribuyentes para prestárselo o invertir en las compañías. Ante la crítica de Greenspan, la vocera de Paulson, Michele Davis, dijo: "Esta legislación logró dos objetivos importantes: proporcionar confianza de forma inmediata a estas instituciones, que juegan un papel crucial a la hora de capear la corrección del mercado inmobiliario, e implementar a un nuevo regulador con la autoridad necesaria para tratar con el riesgo que crean las GSE".

Perfil alto

A los 82 años, Greenspan no ha perdido la astucia, y su fascinación por las vísceras de la economía continúa intacta. Mantiene un alto perfil, tanto para defender sus 19 años al frente de la Fed de las críticas —que aseguran que los problemas actuales son culpa suya—, como para promocionar su libro, La era de las turbulencias. Se espera que en septiembre llegue a las librerías de EE.UU. la versión de bolsillo, con un epílogo.

Durante una conversación en su despacho ovalado y luminoso en Washington D.C., Greenspan pronosticó que los precios de las viviendas en Estados Unidos empezarán a estabilizarse en el primer semestre del año entrante. También sugirió una nueva forma de apuntalar el mercado de bienes raíces: aumentar el número de compradores potenciales mediante una mayor admisión de inmigrantes capacitados.

El ex presidente de la Fed ha sostenido durante años que a Fannie y Freddie no debería permitírseles endeudarse a tasas bajas gracias a la garantía implícita del gobierno sobre su deuda ni tampoco financiar una enorme (y, en época de vacas gordas, rentable) cartera de valores respaldados por hipotecas. Su vulnerabilidad actual presenta la oportunidad para desmantelarlas, dice. "Éste era el momento ideal para llegar al fondo de lo que era un modelo imperfecto por naturaleza, que privatiza las ganancias y socializa las pérdidas. Eso se puede tolerar fiscalmente en pequeñas cantidades, pero cuando hablamos de billones (millones de millones) de dólares, no se puede", explicó.

Nacionalizar las compañías y luego venderlas en partes parece una opción radical. No está nada claro que el Congreso hubiera aceptado algo así incluso contando con el beneplácito del presidente Bush. La idea, sin embargo, ha sido planteada por otros expertos prominentes. "Si son demasiado grandes para fracasar, háganlas más pequeñas", dijo recientemente George Shultz, secretario del Tesoro durante la presidencia de Richard Nixon. Los críticos sostienen que el enfoque de Paulson, incluso si el gobierno no llega a gastar ni un centavo, afianza la gestión actual de Fannie y Freddie y permite que los accionistas cosechen los beneficios si las compañías capean la tormenta.

Fin del declive

El temor de que los mercados reaccionen en forma adversa si EE.UU. nacionaliza las compañías —y asume sus aproximadamente US$5 billones en deuda— carece de asidero, según Greenspan. "La ley que estipula que las GSE no están totalmente respaldadas por la confianza y el crédito del gobierno de EE.UU. es poco creíble. El mercado cree que la garantía del gobierno existe. Los extranjeros creen que la garantía está. El único cambio fiscal pasaría por que alguien modificara la contabilidad".

Un dedicado estudioso de los mercados inmobiliarios, Greenspan ha recopilado datos del gobierno y de fuentes del sector para predecir cuándo dejarán de caer los precios de las viviendas. Encima de su escritorio, sofá, mesa de centro y mesa de conferencias hay esparcidos montones de hojas de cálculo y coloridos gráficos sobre nuevas construcciones, embargos y tendencias de población.

Su conclusión: "Es probable que los precios de los bienes raíces en EE.UU. empiecen a estabilizarse durante el primer semestre de 2009". Advierte, sin embargo, que "los precios podrían seguir cayendo a lo largo de 2009 y más allá" mientras traza con los dedos una curva irregular sobre la mesa.

El fin en el declive de los precios inmobiliarios, explica, no preocupa sólo a los deudores hipotecarios sino que es "una condición necesaria para el fin de la actual crisis financiera global".

La predicción de Greenspan descansa sobre dos pilares. Uno es el número de casas unifamiliares vacantes en venta, tanto las recién construidas como las ya existentes en manos de inversionistas y prestamistas. Greenspan cree que el "exceso de existencias" (aproximadamente unas 800.000 unidades por encima de lo normal) disminuirá pronto. El otro pilar está compuesto por una comparación de los precios actuales de las viviendas con los pronósticos del gobierno sobre lo que costará alquilar una casa unifamiliar. Al igual que otros economistas, Greenspan trata esencialmente de calibrar cuándo es lógico poseer una casa y cuándo es lógico venderla, invertir el dinero en otra parte y alquilar una casa idéntica al lado. Además, ofreció otra sugerencia: "La iniciativa más efectiva, aunque políticamente difícil, pasaría por una gran expansión en las cuotas de inmigrantes cualificados".

La única manera sostenible de incrementar la demanda para las casas vacantes es estimular la formación de nuevos hogares. Admitir a más inmigrantes capacitados, los cuales tienden a ganar lo suficiente para comprar casas, lograría eso a la vez que aportaría otros dividendos a la economía. Según sus cálculos, el número de nuevos hogares en EE.UU. está creciendo actualmente a una tasa anual de 800.000, de los cuales un tercio corresponden a inmigrantes.