El declive en los precios de las viviendas en Estados Unidos se aceleró en el cuarto trimestre, según los dos principales indicadores, y no hay signos de que la situación vaya a tocar fondo.

Por Kelly Evans,
Serena Ng y Ruth Simon - The Wall Street Journal

El índice nacional de precios de viviendas S&P/Case-Shiller cayó un 8,9% en el cuarto trimestre frente al mismo período del año anterior, el mayor descenso en sus 20 años de historia. A su vez, el índice de la Oficina Federal de Supervisión de las Empresas de Vivienda de EE.UU., que sigue a los hogares comprados con hipotecas garantizadas por los gigantes hipotecarios Fannie Mae o Freddie Mac, descendió un 0,3%, su primer declive anual en los 16 años del indicador.

La reducción en los precios de las viviendas amenaza el crecimiento de la economía estadounidense al hacer que los consumidores se sientan con menos dinero y, por lo tanto, estén menos dispuestos a gastar.

También disminuye la habilidad de los propietarios de endeudarse contra el valor de sus casas para financiar otras compras. Asimismo, los precios más bajos erosionan el valor del colateral de los bancos, llevando a un endurecimiento de las condiciones para otorgar préstamos, lo que afecta aún más el crecimiento económico.

"Parece que la corrección en el mercado inmobiliario aún tiene camino por recorrer ", dijo el vicepresidente de la Reserva Federal de EE.UU. Don Kohn, en un discurso. En una evaluación pesimista que pareció reconocer implícitamente que la recesión comenzó o está a punto de hacerlo, Kohn sugirió que la Fed recortará las tasas el próximo mes, sino antes.

Poco efecto

Hasta el momento, la campaña de la Fed para aliviar las consecuencias del declive inmobiliario mediante un recorte de las tasas de interés parece no haber surtido el efecto deseado.

Desde septiembre, la Fed ha reducido su tasa de referencia en 2,25 puntos porcentuales para dejarla en 3%. Sin embargo, algunas tasas hipotecarias están subiendo y las que están cayendo no lo han hecho mucho.

La tasa de interés promedio de una hipoteca estándar a tasa fija de 30 años llegó a 6,24%. La cifra no representa grandes cambios frente a septiembre y marca un alza frente al nivel de 5,61% de finales de enero, según cifras de HSH Associates.

Las tasas variables han caído, pero no mucho si se les compara con los esfuerzos de la Fed. Una hipoteca a tres años, por ejemplo, tenía un interés de 5,29% la semana pasada, frente a 6,29% de mediados de septiembre.

Impacto en el consumo

El desbarajuste del mercado inmobiliario también está afectando la confianza de los consumidores, lo que podría llevar a mayores restricciones en el gasto, deprimiendo a la economía.

The Conference Board, una consultora estadounidense de negocios, reveló ayer que su índice de confianza del consumidor bajó radicalmente de 87,3 puntos en enero a 75 en febrero. El indicador es seguido de cerca debido a que el consumo impulsa una buena parte de la economía estadounidense.

"El consumo va a bajar", advierte Patrick Newport, economista de la consultora Global Insight. "El golpe será mayor mientras más caigan los precios de los hogares".

El creciente inventario de casas en venta sugiere que los compradores tienen pocas intenciones de adquirirlas a los precios actuales.

Los compradores "están esperando a [que el mercado] toque fondo", dijo Vicki Nellis, agente de Re/Max Allegiance, una inmobiliaria de Virginia. Nellis agregó que las actuales son las peores condiciones que ha visto en sus 25 años de carrera.

La firma de valores Goldman, Sachs & Co. calcula que los precios de las viviendas caerán entre un 20% y un 25% desde su punto más alto, mientras que el economista jefe de Merrill Lynch, Dave Rosenberg, cree que podrían descender aun más.

Según el índice S&P/Case-Shiller, los precios de los hogares en EE.UU. han declinado un 10,2% desde su nivel máximo, correspondiente a mediados de 2006.

En algunas áreas, las caídas han sido más pronunciadas. Los precios en Miami y alrededores, por ejemplo, estaban en diciembre un 17,5% por debajo del nivel de un año antes. En Las Vegas, Phoenix y San Diego habían perdido un 15% o más.

Algunos economistas dicen que pueden ver la luz al final del túnel.

El índice S&P/Case-Shiller muestra que tres áreas metropolitanas (Charlotte, Portland y Seattle) registraron ligeras alzas de precios el año pasado, mientras que en otras zonas los precios ya se han estabilizado. Eso podría empezar a atraer compradores.

Al mismo tiempo, el mercado para títulos respaldados por hipotecas está descontrolado, por culpa de las crecientes faltas de pago en las hipotecas actuales y el derrumbe del sector subprime, o de alto riesgo, del mercado hipotecario.

Los inversionistas están exigiendo mayores primas de riesgo por los bonos garantizados por hipotecas.

Esto presiona al alza los intereses que se cobran a los compradores de casas. Incluso los bonos respaldados por las empresas semiestatales Fannie Mae y Freddie Mac, considerados como de la mejor calidad crediticia, han perdido valor, elevando las tasas de interés.

                            ******